01
Ce que la fiche parcellaire établit
Une fiche parcellaire établit qu'un service foncier a reconnu une occupation, avec un numéro de parcelle et une superficie déclarée. C'est un document réel, produit par une administration, et il a une valeur.
Elle situe la parcelle, elle nomme un occupant, elle porte une date. Devant un acheteur, elle vaut mieux que rien, et beaucoup mieux qu'une parole.
02
Ce qu'elle n'établit pas
Elle n'établit pas la propriété. En droit congolais, le sol appartient à l'État, et le droit qui se rapproche le plus de la propriété privée est la concession, constatée par un certificat d'enregistrement.
Elle n'établit pas non plus que la superficie déclarée correspond au terrain réel, ni que les limites sont bornées, ni qu'aucun tiers ne revendique la même parcelle.
- Un acheteur exigeant, une banque ou un notaire demanderont le certificat d'enregistrement.
- Un acheteur pressé acceptera la fiche, mais il déduira du prix le risque qu'il prend.
- Un héritier peut contester une occupation reconnue sans que la fiche y fasse obstacle.
03
Pourquoi nous écrivons « non vérifié » plutôt que rien
Dans chaque Rapport SEI, chaque fait porte soit « vérifié le » avec une date, soit « non vérifié ». Une fiche parcellaire produit typiquement plusieurs lignes « non vérifié » : la superficie, les limites, l'absence de mutation postérieure.
Ce n'est pas un défaut du rapport, c'est son intérêt. Un acheteur sérieux préfère un vendeur qui nomme les incertitudes à un vendeur qui les découvre pendant la négociation.
Et cela vous dit quoi faire ensuite : demander un levé de terrain, obtenir un extrait récent, ou négocier en connaissance de cause.